3-12-2018

204 nul-op-de-meterwoningen in Leeuwarden

Nieuw bouwsysteem voor grootschalige wijkvernieuwing

Een wijkvernieuwing zoals in de Oost-Indische buurt in Leeuwarden, waar corporatie Elkien ruim tweehonderd woningen laat vervangen, zou normaal gesproken vele jaren in beslag nemen. Dankzij de nieuwe droogstapelbouwmethode doet Bouwgroep Dijkstra Draisma (BGDD) het in minder dan drie jaar. De bouw begon in maart 2018.

‘Bouwtechnisch gezien zou het nog wel sneller kunnen’, zegt Joan Veenstra van het Dokkumer bouwbedrijf. ‘Vanaf de beganegrondvloer hebben we één dag nodig om een huis winden waterdicht op te zetten en daarna nog een paar dagen voor de afbouw: de binnendeuren erin, de keuken, wat schilderwerk…’ In theorie zouden op die manier 118 grondgebonden woningen in een klein jaar af kunnen zijn en 85 appartementen in het jaar daarop. Zelfs als deze traditioneel worden opgetrokken; momenteel wordt er gewerkt aan het definitieve ontwerp en engineering.

Temporisatie
Omdat Elkien echter geen onbeperkte woningvoorraad heeft om wijkbewoners te herhuisvesten, is het project opgeknipt in vijf fases, waarbij steeds bewoners van oude huizen doorschuiven naar een nieuwbouwblok. Alleen voor de huurders van de 45 huizen die als eerste gesloopt werden, moest de corporatie elders woonruimte vinden. ‘De temporisatie om logistieke redenen heeft bouwtechnisch ook weer zijn voordelen’, zegt Arend Hoekstra van Elkien. Het geeft BGDD, architect Anne Dorenbos en andere betrokkenen gelegenheid om het concept te finetunen en van iedere fase weer een iets verbeterde versie neer te zetten.

Innovatie ondersteunen
Hoekstra: ‘Dit is het eerste grootschalige project dat volgens deze nieuwe methode wordt uitgevoerd. We zijn overtuigd van de kwaliteit van het woningtype, maar uiteraard kom je hier en daar verbeterpunten tegen. Als je dat niet wilt, moet je niet voor zo’n innovatief systeem gaan. Maar als iedereen dat zegt, verandert er nooit iets in de bouw. Een corporatie heeft ook de verantwoordelijkheid om innovatie te ondersteunen, al is het maar omdat woningontwikkeling anders straks onbetaalbaar wordt. Er zijn steeds minder ‘handjes’ beschikbaar, dus er moeten alternatieven komen voor traditioneel bouwen.’

Robotisering
‘Zo is het maar net’, vindt Veenstra. ‘In onze eigen fabriek worden per dag de hsb-gevelelementen voor één huis door een robot bekleed met steenstrips. Voor datzelfde werk zou je acht of negen steenstripplakkers nodig hebben. En bovendien zouden ze nooit op kunnen werken tegen de woningbouwvraag. In onze optiek kan alleen robotisering in de enorme vraag naar huizen voorzien.’ Daarbij is uiteraard het vertrouwen van grote, vaste opdrachtgevers nodig, want zo’n fabriek vergt een grote investering. Hoekstra: ‘Hier zie je een belangrijk voordeel van ketensamenwerking. We geven – in ons geval vier – bouwpartners de zekerheid van een bepaalde hoeveelheid werk voor een bepaalde periode, zodat zij ruimte krijgen voor innovatie. Wij geven de kaders aan, zij komen met oplossingen en tonen ook hun eigen kwaliteit aan. We houden natuurlijk de vinger aan de pols, maar in feite kun je zeggen dat wij ons kunnen concentreren op het sociale vlak: het uithuizen, tijdelijk onderbrengen, terugverhuizen van de mensen.’

Demontabel
In Leeuwarden zijn alleen de palenfunderingen nog traditioneel aangebracht. Daarop komen vloeren en wanden die volledig demontabel zijn en die zonder natte knopen in elkaar gezet worden. In beide zijn de kabels en leidingen voor de installaties al opgenomen. ‘Het is een kwestie van stekkeren om ze op elkaar aan te sluiten’, zegt Veenstra. Op dezelfde dag worden de gevelwanden uit de eigen fabriek van Dijkstra Draisma gemonteerd, alsmede de prefab-badkamers en de dakelementen. De dakpannen worden nog wel traditioneel gelegd.

‘We hebben nog nagedacht over prefab-keukens, maar die zijn ook heel eenvoudig ter plekke te installeren.’ Omdat in goed overleg met de nutsbedrijven ook de meterkasten al volledig worden voorbereid, kunnen de woningen binnen enkele dagen worden aangesloten. Ze zijn in principe in een weekje bewoonbaar. Hoekstra: ‘Je hoeft geen rekening meer te houden met droogtijden. Zodra de casco’s waren opgebouwd konden wij de verhuurdatum bepalen. De nieuwe woningen leveren dus sneller huurinkomsten op dan bij traditionele bouw. En je kunt de vaart in het project houden omdat bewoners snel kunnen doorverhuizen vanuit de te slopen fase.’

Architectuur
Voor Anne Dorenbos van Dorenbos Architekten uit Gytsjerk was het de uitdaging om de vriendelijkheid en kleinschaligheid te behouden die de oude Oost-Indische buurt (grotendeels uit de jaren dertig) kenmerkte. Hij ging daarvoor eerst in gesprek met bewoners over de sterke punten van hun bestaande huizen en wijk. ‘De rijtjes niet te lang, een lage gootlijn aan de straatkant, dakkapelletjes. De hoekwoningen net iets anders, hier en daar de boel iets terug laten springen zodat een pleintje ontstaat… Je hoeft niet historiserend bezig te zijn, maar je kunt wel een knipoog naar het verleden geven.’

Een nieuw bouwsysteem geeft daarbij nieuwe ontwerpkansen. ‘De oude huizen waren natuurlijk gemetseld. Nu werken we met steenstrips: dat geeft grote vrijheid. Het maakt zo’n robot niet uit om af en toe een strookje verticaal te plakken, dus je kunt hier en daar voor een afwijkend detail gaan. Je moet zoiets niet willen overdrijven, maar op de langere termijn gaat droogstapelbouw vast tot heel andere ontwerpen leiden dan we tot nu toe gewend zijn. We hebben twintig jaar of nog langer op dezelfde manier gedacht. Als er een nieuw systeem komt, ben je geneigd daar je oude denkwijze op los te laten. Maar gaandeweg leer je het systeem kennen en ga je pas echt alle mogelijkheden benutten.’

Duurzaamheid
Bij de ‘Balistraten en omgeving’ – zoals het project bij Elkien genoemd wordt – speelde in de ontwerpopgave mee dat de huizen volgens het nul-op-de-meterconcept (NOM) gebouwd zouden worden en dat er dus vrij veel zonnepanelen nodig waren. Dorenbos: ‘We hebben gekozen voor een hoge gootlijn aan de achterkant, zodat daar geen dakkapellen nodig waren en het hele dakvlak gebruikt kon worden voor de panelen.’ Verwarming krijgen de woningen via een warmtenet: ze worden gekoppeld aan de stadsverwarmingscentrale van de wijk Camminghaburen. Die draait nu nog op gas, maar krijgt over enkele jaren mogelijk restwarmte van de nabijgelegen melkpoederfabriek van FrieslandCampina, die zelf dan een heetwaterbron gaat aanboren.

204 woningen, Oost-Indische buurt in Leeuwarden

Opdrachtgever: Elkien

Bouwteam
Aannemer: Bouwgroep Dijkstra Draisma
Architect: Dorenbos Architekten
Installateur: Breman installatiegroep

Onderaannemers & leveranciers
Grondwerk: De Waard Grondverzet
Div. ijzerwaren: Raadsma
Afvalinzameling: Visser Afvalinzameling, Transport en Recycling

Bron: Bouwen in het Noorden | Tekst: Arjen Bakker

Download artikel

204 nul-op-de-meterwoningen in Leeuwarden